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经邦飞

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金融学博士后,主要研究宏观经济金融形势、货币政策、银行监管政策及实务、商业银行业务经营管理、房地产金融等方面www.cscitic.com

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监管加码,房地产信托融资风险渐显  

2011-10-20 10:33:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期市场传言监管部门收紧了对房地产信托的监管,并对绿城集团及关联企业房地产信托业务展开调查,引发广泛关注。虽然绿城集团出面声明,未收到任何监管部门的调查通知,但承认公司的确通过信托业务募集资金,由此可见,“信托早已成为当前房地产企业的重要资金来源之一”,此言不虚。本轮房地产调控已持续多时,且未有松动迹象,房地产企业的资金进一步趋紧,而作为“绕道融资”的信托业务也正受到越来越严的监管。

今年以来,监管部门继续要求商业银行加大对房地产贷款的风险管控,同时央行进一步收紧市场的流动性,导致房地产企业获得贷款的难度不断提高,而民众对于房地产走势的预期并未好转,一线城市的房地产销售数据创下近年来的新低,持续紧张的资金链也让之前试图与政策博弈的开发商信心动摇。身处困境,很多开发商把信托当做救命稻草,试图通过此类合作绕开对贷款规模的限制,以继续从金融机构获得融资支持;而丰厚的利润回报使得房地产信托产品受到购买者的极大欢迎,促使信托公司加大了房地产信托产品的发行力度,一时间掀起房地产信托的热潮。根据信托业协会公布的有关数据,截止2011年第二季度末,投向房地产领域的信托资金余额达6051.91亿元,较去年同期增加2898.28亿元,增幅达到91.9%;信托资产的总额也由2.92万亿增加到3.74万亿,增长近三成。与此同时,在房地产信托受到监管层关注、募集资金能力下降的情况下,许多信托公司通过产品设计,将房地产信托改造成为股权投资等其他类信托产品,改头换面继续行房地产信托之实,其真实规模可能比预想的还要大。

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然而,高收益总是伴随着高风险,房地产信托发行量和收益率的持续走高,背后可能累积着越来越多的问题隐患。从本次经历“调查风波”的绿城集团半年报看,截止上半年末,绿城集团总借贷达350亿元,净资产负债率高达163.2%。而高负债经营的同时,绿城的销售却十分疲软,上半年72个在售项目共取得203亿总销售金额,比去年同期下跌7.3%,仅完成全年销售目标的37%。对于开发商来说,房子卖不掉,没有足够的资金回流,过高的负债率就很可能让企业资金链断裂,不仅无法按期偿付本息,正常经营都将难以为继,兑付困难局面的出现就不足为奇。虽然许多信托计划都有土地和项目作为抵押,但是在现实中,土地和项目也同时被用作他类融资的抵押,信托公司不具有优先求偿权,很难获得相应补偿,风险敞口依然存在,大量信托资金的安全将遭受巨大的威胁。

尽管面临着欧洲债务危机引发全球经济衰退的风险,但政府意图使房价回归合理价位的决心并无任何松动,可以预见,短期内房地产销量不会有突破性的增长,传统的销售旺季“金九银十”今年已难再现,消化现有存量也将需要相当长的一段时间,如何维持资金链的稳定成为房地产开发商最头疼的问题。加上坊间屡次传出监管部门叫停房地产信托的消息,未来开发商借道信托融资将更加困难,只能更多的依赖社会融资,融资成本被进一步推高,未来能否继续生存全看资金实力,中小房地产商的日子将十分难熬。

信托公司同样身处漩涡,兑付风险也慢慢浮现。不少公司前期由于过度依赖房地产信托,如今想抽身而退已困难重重。回想2008年金融危机时期几成现实的房地产信托违约潮,同样是出现销售不理想、回款速度慢,幸而随后有大量银行资金注入和销售回暖,才化解了一场潜在的危机。如今面对更严的调控政策和更坚定的调控决心,若房地产信托持续过热,危机的爆发将不再是不可能的神话。

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